Non basta dire ‘ante ’67’: la guerra dei fascicoli tra privato e Comune sugli abusi edilizi

La formula magica “ante ’67” non è uno scudo salva‑abusi: oggi è il centro di una vera e propria battaglia probatoria tra privato e Comune, in cui vince chi porta al giudice il fascicolo meglio costruito, non chi alza di più la voce.

La sentenza TAR Salerno n. 1055/2026 su una strada interpoderale trasformata in strada asfaltata è un caso‑manuale di come si gioca, e spesso si perde, questa partita.

Cosa significa davvero “ante 1967” in edilizia

Il riferimento al 1967 nasce dalla cosiddetta legge Ponte (L. 765/1967), che con l’art. 10 ha modificato l’art. 31 della L. 1150/1942, estendendo l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale dal 1° settembre 1967.
Prima di questa data, la licenza era obbligatoria solo nei centri abitati (e in alcune zone regolamentate), mentre fuori dal perimetro urbano molte opere potevano essere legittimamente realizzate senza titolo, salvo vincoli specifici o regolamenti locali più restrittivi.

Dire che un manufatto è “ante ’67” significa quindi sostenere che all’epoca non fosse richiesto alcun titolo edilizio per quella specifica opera, in quel luogo concreto; non è sinonimo automatico di legittimità.

Il mito pericoloso della clausola “ante ’67” nei rogiti

Molti atti di compravendita riportano la famosa dichiarazione: “immobile realizzato in data antecedente al 1° settembre 1967”, sfruttando l’eccezione dell’art. 40 L. 47/1985 che consente, per gli immobili ante ’67, di evitare l’indicazione del titolo edilizio ai soli fini della validità del rogito.
Questa clausola, però, rileva solo sul piano civilistico (validità dell’atto), non su quello amministrativo: la P.A. può comunque perseguire abusi edilizi pre‑1967 non sanati, anche se l’immobile è liberamente commerciabile.

In altri termini, la dichiarazione “ante ’67” nel rogito non costituisce prova della legittimità urbanistica, né impedisce l’adozione di ordinanze di demolizione per opere abusive realizzate prima di quella data.

Onere della prova: perché tocca (quasi sempre) al privato

La giurisprudenza amministrativa è ormai costante: l’onere di provare la data di realizzazione delle opere grava integralmente sul proprietario o sul responsabile dell’abuso, in applicazione del principio di “vicinanza della prova”.
Solo il privato, infatti, può normalmente disporre (o procurarsi) gli atti, le planimetrie, le foto, i documenti privati e pubblici in grado di collocare l’opera in un preciso periodo storico e di definirne la consistenza originaria.

Il Consiglio di Stato, con più decisioni recenti, ha ribadito che la prova deve essere certa, univoca e oggettiva, escludendo rilievo alle sole dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a mere dichiarazioni di terzi, se non supportate da riscontri documentali.

Quando il privato può “ribaltare” l’onere sul Comune

Una pronuncia particolarmente rilevante del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Sicilia (CGA n. 654/2024) ha precisato che il privato può utilizzare presunzioni gravi, precise e concordanti e principi di prova valutabili secondo il criterio del “più probabile che non” per dimostrare la datazione ante ’67.
Se il proprietario offre un quadro probatorio robusto (aerofotogrammetrie, mappe storiche, documenti d’archivio, atti con data certa), l’onere si trasferisce sul Comune, che deve allora provare il contrario o dimostrare, ad esempio, che l’immobile ricadeva già in centro abitato soggetto a licenza.

Lo stesso CGA ha chiarito che, per i fabbricati realizzati prima del 1° settembre 1967, spetta al Comune dimostrare che, al momento dell’edificazione, essi ricadevano all’interno del perimetro urbano in cui era già richiesta la licenza edilizia, non essendo sufficiente la mera presenza di più costruzioni in zona.

TAR Salerno 1055/2026: la strada “eterna” che in realtà è anni ’80‑’90

La sentenza TAR Campania, Salerno, Sez. II, n. 1055/2026 affronta un caso emblematico: una strada di penetrazione a servizio di più fondi, oggetto di ordinanza di demolizione perché realizzata senza titolo abilitativo.
Il proprietario sostiene che la strada esisteva da epoca remota, “comunque prima del 1967”, e che quindi non richiedeva alcun permesso; produce una relazione tecnica che richiama mappa di impianto (inizio ’900) e ortofoto 1954 per dimostrare l’esistenza storica del tracciato.

Il Comune, però, deposita una serie di relazioni tecniche dettagliate che distinguono tra il vecchio sentiero interpoderale (larghezza circa 1,50 m, sterrato) e l’attuale strada asfaltata con sottoservizi e dimensioni maggiori, evidenziando — tramite serie storica di cartografia regionale e comunale — che la trasformazione in strada urbana avviene tra il 1974 e il 1989, con completamento negli anni ’90.

Sentiero interpoderale vs strada asfaltata: non è la stessa opera

Dalle carte di impianto del 1896 (non 1910, come sostenuto dal tecnico di parte), l’ortofoto 1954 e la cartografia regionale 1974/1989 emerge che il tracciato originario era un sentiero interpoderale di modesta larghezza, rappresentato a tratteggio, tipico di un percorso agricolo.
La strada oggetto di ordinanza, invece, è una strada urbana asfaltata, con carreggiata più ampia e sottoservizi, idonea a incrementare il traffico veicolare e a determinare una trasformazione urbanistica del territorio.

Per il TAR, la trasformazione del sentiero in strada locale comporta un intervento rilevante urbanisticamente, soggetto a permesso di costruire (e, in zona vincolata, anche ad autorizzazione paesaggistica), a prescindere dall’esistenza di un tracciato precedente.

La prova del Comune: come si demolisce una tesi “ante ’67”

Il TAR Salerno valorizza l’istruttoria tecnica del Comune di Cava de’ Tirreni, che non si limita a contestare in astratto la tesi del ricorrente, ma utilizza serie storiche di cartografie e ortofoto per datare la trasformazione del tracciato:

• mappa di impianto di fine ’800/inizio ’900 → evidenzia un sentiero stretto, non una strada carrabile;
• ortofoto 1954 → conferma il sentiero interpoderale, ancora privo di urbanizzazione;
• Carta Tecnica Regionale 1974 e attualizzazione 1989 → mostrano l’inizio e l’avanzamento della trasformazione in strada vera e propria;
• Carta Tecnica Comunale 1991 → attesta la sostanziale conformazione della strada come oggi esistente.

Sulla base di questi elementi, il Tribunale conclude che la strada attuale è frutto di lavori iniziati tra il 1974 e il 1989 e completati nei primi anni ’90, quindi pienamente soggetti all’obbligo di titolo edilizio e all’autorizzazione paesaggistica, da cui l’ordine di demolizione risulta legittimo.

Il principio di diritto: invocare l’“ante ’67” non basta

La sentenza richiama espressamente l’orientamento secondo cui l’onere di provare la data di realizzazione dell’abuso grava sul privato, citando Consiglio di Stato, Sez. VII, 30 gennaio 2024, n. 909 e Cons. Stato, Sez. VI, 11 novembre 2024, n. 8792.
Il TAR sottolinea che il Comune, “pur non essendo tenuto”, ha comunque ampiamente assolto l’onere probatorio, mentre il ricorrente non ha fornito elementi convincenti a supporto della tesi ante ’67, né sulla data, né sulla consistenza originaria dell’opera.

Il Collegio richiama inoltre il principio per cui la realizzazione, l’allargamento o la modifica di una strada o pista — anche su tracciato preesistente — richiedono sempre il permesso di costruire, trattandosi di opere che consentono ed incrementano il traffico veicolare, determinando trasformazione urbanistica; e, in zona vincolata, anche l’autorizzazione paesaggistica.

Coerenza con altre decisioni: TAR Salerno 508/2026 e Consiglio di Stato 834/2025

La stessa linea emerge dalla sentenza TAR Campania, Salerno, n. 508/2026, che respinge il ricorso di un privato per manufatti realizzati in fondo rustico in area vincolata: invocare l’“ante ’67” non basta se non vi è prova rigorosa dell’epoca di realizzazione, mentre le ortofoto storiche comunali evidenziano l’assenza delle opere prima di tale data.
Anche il Consiglio di Stato n. 834/2025 ribadisce che la prova dell’anteriorità al 1° settembre 1967 deve fondarsi su documentazione certa e univoca, negando rilevanza a dichiarazioni sostitutive non corroborate da elementi oggettivi.

In questo quadro, TAR Salerno 1055/2026 si colloca come ulteriore conferma: la risalenza dell’abuso non attenua l’onere probatorio del privato, anzi rende ancora più necessario un quadro documentale solido, perché la memoria individuale diventa via via meno affidabile.

Stato legittimo, ante ’67 e art. 9‑bis DPR 380/2001

La questione non è solo sanzionatoria: entra a pieno titolo nel tema dello stato legittimo degli immobili, come definito dall’art. 9‑bis DPR 380/2001.
Dimostrare che una parte di edificio o una pertinenza sono “ante ’67” può essere decisivo per qualificare correttamente lo stato legittimo in CILA Superbonus, SCIA, permesso di costruire o sanatoria, ma la prova deve poggiare su documenti con data e provenienza certa: aerofotogrammetrie, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati con data certa, ecc.

La dottrina tecnica sottolinea che la verifica di stato legittimo richiede un dossier probatorio strutturato: non sono sufficienti planimetrie catastali isolate o autocertificazioni; occorre un sistema coerente di riscontri incrociati.

Il parziale “contro‑canto” del CGA Sicilia: il ruolo delle presunzioni

La novità più interessante degli ultimi anni è rappresentata, come visto, dal CGA n. 654/2024, che apre alla possibilità di usare presunzioni e principi di prova “più probabile che non” per la datazione ante ’67.
Se il privato produce un insieme consistente di elementi (vecchi contratti, foto, cartografie, testimonianze supportate da documenti), il giudice può ritenere ragionevolmente dimostrata l’anteriorità, imponendo al Comune di contestare con proprie prove puntuali.

Questa impostazione non riduce l’onere sul privato, ma gli offre strumenti più flessibili: non si pretende sempre l’atto perfetto, ma un quadro probatorio complessivo serio, che consenta un giudizio di elevata probabilità storica.

Implicazioni operative per tecnici e proprietari

Per chi, come te, lavora ogni giorno su stato legittimo, sanatorie e contenzioso edilizio, le indicazioni operative che emergono sono chiare:

• Separare bene “tracciato storico” e “opera attuale”: l’esistenza di un sentiero o un volume preesistente non legittima automaticamente l’attuale manufatto, se questo è stato trasformato in modo sostanziale dopo il 1967 (strada asfaltata, ampliamenti, sopraelevazioni, cambi di sagoma).
• Costruire un fascicolo probatorio multilivello: mappe d’impianto, CTR storiche, aerofotogrammetrie, atti notarili, foto d’epoca, concessioni vicine, documenti comunali d’archivio, relazioni tecniche asseverate, tutti coerenti tra loro.
• Documentare anche la “consistenza originaria”: non basta dimostrare che “qualcosa c’era”: bisogna provare che la consistenza attuale coincide con quella realizzata quando non era richiesto il titolo (volume, sagoma, posizione, destinazione).
• Non sopravvalutare il catasto: utile come indizio, ma mai sufficiente da solo; deve essere affiancato da fonti più robuste.
• Non confidare nel mero decorso del tempo: il potere repressivo degli abusi è imprescrittibile; il lungo torpore amministrativo non genera affidamento tutelabile sull’abuso.

Una linea guida di fondo: prima la storia, poi il diritto

La lezione combinata dell’articolo di Ingenio, della sentenza TAR Salerno 1055/2026 e delle altre pronunce recenti è, in fondo, semplice: prima di discutere di titolo, va ricostruita la storia oggettiva del manufatto.
Solo quando si è certi — e in grado di dimostrare — dove, come e quando l’opera è nata e si è trasformata, ha senso invocare l’“ante ’67”, il principio di vicinanza della prova o l’eventuale inversione dell’onere a carico del Comune.

In tutti gli altri casi, l’etichetta “ante ’67” rischia di essere solo una formula vuota: suggestiva per il cliente, ma pericolosa in giudizio, dove l’unica cosa che conta davvero non è ciò che si afferma, ma ciò che si riesce a provare.