Decreto Piano Casa – Il Bonus volumetrico che può riscrivere le regole dell’abitare in Italia

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026. In vigore dall’8 maggio 2026. Da convertire in legge entro il 6 luglio 2026.

Il Decreto Legge n. 66 del 7 maggio 2026, firmato dal Presidente del Consiglio Giorgia Meloni e dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, rappresenta il più ambizioso intervento statale sull’emergenza abitativa degli ultimi decenni. L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili circa 100.000 alloggi in dieci anni, attraverso una combinazione di risorse pubbliche, strumenti finanziari innovativi e incentivi poderosi al capitale privato. Al cuore del provvedimento, la misura più discussa e rivoluzionaria: il Bonus Volumetrico, introdotto dall’articolo 9 del decreto, che promette di riscrivere le regole del gioco dell’urbanistica italiana.

Il Contesto: l’Emergenza Abitativa Italiana

L’Italia affronta da anni una crisi silenziosa ma pervasiva: i prezzi degli affitti nei grandi centri urbani sono cresciuti a ritmi insostenibili per ampi strati della popolazione. Il decreto individua con precisione il soggetto sociale più colpito: la cosiddetta “fascia grigia”, ovvero quella fascia di famiglie, giovani lavoratori, anziani, genitori separati e studenti fuori sede che si trovano in una terra di nessuno — non abbastanza poveri per accedere all’edilizia residenziale pubblica (ERP), ma non abbastanza benestanti per reggere i canoni del libero mercato. È per rispondere a questa emergenza strutturale che il Governo ha scelto uno strumento inedito: non solo risorse pubbliche, ma un patto con il capitale privato, costruito su incentivi urbanistici concreti e di grande portata.

La Struttura del DL 66/2026: i Tre Pilastri

Il decreto si articola in un Titolo I “Piano Casa”, suddiviso in quattro Capi (Disposizioni generali, Edilizia residenziale pubblica e sociale, Edilizia integrata, Disposizioni comuni), con dodici articoli. L’impianto poggia su tre pilastri distinti e complementari:

1° Pilastro — Recupero ERP e Edilizia Residenziale Sociale
Il primo e più robusto fronte di intervento mobilita oltre 7 miliardi di euro di risorse pubbliche per un programma straordinario di recupero del patrimonio edilizio pubblico abbandonato o inutilizzato. È prevista una ricognizione nazionale di tutti gli immobili pubblici e di quelli presenti nei programmi di dismissione, per destinarli all’edilizia sociale. Una governance centralizzata avrà il compito di coordinare, monitorare e accelerare tutti gli interventi. Si stimano oltre 60.000 ristrutturazioni di alloggi già esistenti ma non abitabili.

2° Pilastro — Fondo Housing Coesione
Il secondo pilastro introduce uno strumento finanziario totalmente nuovo: il “Fondo Housing Coesione”, gestito da Invimit SGR (la Società di Gestione del Risparmio controllata dal Ministero dell’Economia), per attrarre capitali e potenziare ulteriormente l’offerta di alloggi in edilizia residenziale pubblica e sociale. L’articolo 7 del decreto ne disciplina l’istituzione e i criteri operativi.

3° Pilastro — Edilizia Integrata e Capitale Privato
Il terzo pilastro è quello più innovativo e controverso: si fonda sul massiccio coinvolgimento degli investitori privati attraverso i Programmi di Edilizia Integrata. Il meccanismo è semplice nei principi e rigoroso nelle regole: lo Stato offre incentivi urbanistici e semplificazioni procedurali straordinarie; in cambio, i privati si impegnano a mettere sul mercato la maggioranza degli alloggi realizzati a prezzi accessibili, con canoni scontati di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato libero.

Il Cuore del Decreto: il Bonus Volumetrico (Art. 9)

Il Bonus Volumetrico è la misura più innovativa del decreto e quella su cui si concentra il dibattito tecnico e politico. Ecco un’analisi articolo per articolo dei suoi meccanismi.

Cos’è e come funziona
Introdotto dall’articolo 9 del DL 66/2026, il Bonus Volumetrico consente ai costruttori e investitori privati che aderiscono ai Programmi di Edilizia Integrata di ampliare la volumetria degli edifici fino al 35% rispetto alla cubatura originaria autorizzata. Non si tratta di una misura applicabile liberamente: si attiva esclusivamente nell’ambito dei programmi convenzionati e soggetti a tutti i vincoli del decreto. Il meccanismo non è del tutto nuovo sul piano tecnico — era già stato sperimentato in forma analoga per gli studentati — ma la sua estensione all’edilizia residenziale su scala nazionale ne fa una misura di portata inedita.

A chi spetta
Il bonus è riservato ai costruttori privati e agli investitori istituzionali che partecipano ai Programmi di Edilizia Integrata finanziando la realizzazione o la ristrutturazione di abitazioni a canone agevolato. Non è accessibile al singolo privato proprietario di casa, né a soggetti che non siano inseriti in un programma convenzionato riconosciuto dalle autorità competenti. Si rivolge quindi principalmente a operatori professionali del mercato immobiliare, fondi di investimento, cooperative edilizie e imprese di costruzione di medie e grandi dimensioni.

La Destinazione Obbligatoria del Volume Aggiuntivo
Questo è il punto nevralgico dell’intera misura: il volume aggiuntivo consentito dal bonus deve essere destinato esclusivamente alla realizzazione di alloggi ad affitto agevolato. Non è possibile utilizzare la cubatura “extra” per unità immobiliari da vendere o affittare a prezzi di mercato. È una clausola anti-speculativa di fondamentale importanza, che distingue questo strumento da precedenti provvedimenti di “piano casa” criticati per aver favorito esclusivamente i costruttori.

La Regola 70/30
Il decreto fissa con chiarezza matematica il rapporto tra edilizia convenzionata e mercato libero nell’ambito di ciascun programma:
– Almeno 70% degli investimenti: alloggi a canone/prezzo calmierato (sconto ≥ 33% sul mercato), obbligatorio per accedere al bonus.
– Fino al 30% degli investimenti: libero mercato, consentito senza agevolazioni specifiche.
Tradotto in termini pratici: su 100 alloggi realizzati, almeno 70 devono essere convenzionati e ceduti o affittati a prezzi inferiori di almeno un terzo rispetto ai valori di mercato. Solo i rimanenti 30 potranno essere destinati al mercato libero, senza vincoli di prezzo.

Il Vincolo Trentennale
La norma introduce un vincolo di destinazione d’uso della durata di almeno 30 anni dalla data di conclusione dei lavori, trascritto nei pubblici registri immobiliari. Questo significa che gli alloggi convenzionati non potranno essere “liberati” dal vincolo di prezzo calmierato per almeno tre decenni. È una garanzia pensata per evitare che gli operatori privati incassino i benefici urbanistici e poi, nel breve periodo, reimmettano gli immobili nel mercato libero a prezzi speculativi.

Gli Interventi Ammessi: No al Consumo di Suolo
Il Bonus Volumetrico non è applicabile ovunque. Gli interventi devono concentrarsi su aree già urbanizzate, degradate o inutilizzate: la filosofia del decreto è quella della rigenerazione urbana, non dell’espansione su nuovi suoli vergini. Si può intervenire su immobili esistenti da riqualificare e ristrutturare, demolizioni e ricostruzioni in aree già compromesse, nuove costruzioni in zone urbane degradate o dismesse.

L’Accesso agli Alloggi: il Requisito ISEE
Una clausola fondamentale riguarda i beneficiari finali degli alloggi convenzionati: hanno accesso esclusivamente i nuclei familiari con ISEE che dimostri una reale difficoltà a sostenere i prezzi di mercato. In assenza del requisito reddituale, il contratto di locazione o di acquisto è dichiarato nullo. Si tratta di una misura di protezione per garantire che gli alloggi a prezzi calmierati raggiungano davvero la “fascia grigia” per cui sono stati pensati, e non vengano assegnati a soggetti che potrebbero permettersi il mercato ordinario.

Il Pacchetto di Semplificazioni: la Burocrazia Taglia i Tempi

Accanto al Bonus Volumetrico, il decreto introduce un ampio pacchetto di semplificazioni procedurali riservato agli interventi di edilizia integrata che rispettano i parametri previsti.

SCIA al Posto del Permesso di Costruire
I progetti conformi ai Programmi di Edilizia Integrata possono avviare i cantieri tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), eliminando i tempi dell’iter per il Permesso di Costruire ordinario.

Conferenze di Servizi Semplificate
Sono previste conferenze di servizi in forma semplificata e accelerata, per ridurre i tempi di acquisizione dei pareri delle diverse amministrazioni coinvolte.

Deroghe agli Strumenti Urbanistici e al DM 1444/1968
Uno degli aspetti più rilevanti è la possibilità di operare deroghe agli strumenti urbanistici locali (PRG, PUC, Piani Attuativi) e persino al DM 1444/1968, che disciplina distanze, densità, altezze e standard urbanistici nelle aree urbane. Questa deroga è ammessa solo nell’ambito del procedimento straordinario gestito dal Commissario e per investimenti di grandi dimensioni.

Cambi di Destinazione d’Uso Agevolati
Il decreto facilita anche i cambi di destinazione d’uso, permettendo la conversione di immobili commerciali, uffici o industriali dismessi in residenziale, riducendo gli oneri concessori e semplificando l’iter amministrativo.

Rimodulazione dei Requisiti Minimi
È prevista la possibilità di rimodulare alcuni requisiti minimi su superfici e altezze degli edifici, consentendo una maggiore flessibilità progettuale rispetto ai regolamenti edilizi comunali ordinari.

Il Commissario Straordinario per i Grandi Investimenti
Per i progetti che superano la soglia di 1 miliardo di euro di investimento, il decreto prevede la nomina di un Commissario Straordinario con poteri amplificati: rilascia un’autorizzazione unica in tempi più rapidi, sostituendo tutti i pareri e i nulla-osta delle varie amministrazioni, e può ammettere densità, altezze, distanze e standard urbanistici in deroga al DM 1444/1968.

Le Misure a Tutela dei Conduttori
– Art. 4 — Fondo di Garanzia per Morosità Incolpevole.
– Art. 5 — Riscatto degli Alloggi ERP.
– Riduzione degli onorari notarili del 50% per i contratti di locazione o acquisto di alloggi convenzionati nell’ambito del Piano Casa.

Luci e Ombre: Il Dibattito sul Decreto

La misura ha ricevuto un giudizio ampiamente positivo dall’ANCE, che valuta positivamente il coinvolgimento del capitale privato e la semplificazione procedurale. Il meccanismo del bonus volumetrico è apprezzato perché non genera spesa pubblica diretta, ma crea un mercato: lo Stato “vende” diritti edificatori aggiuntivi in cambio di un impegno sociale trentennale. L’obiettivo dei 100.000 alloggi in dieci anni — di cui oltre 60.000 da recupero del patrimonio esistente — è ambizioso ma fondato su una base finanziaria solida.

L’INU ha espresso riserve nella sua audizione parlamentare del 19 maggio 2026, rilevando i rischi legati alle deroghe al DM 1444/1968 che potrebbero alterare l’equilibrio degli standard urbanistici nelle città. Adiconsum chiede chiarezza sui meccanismi attuativi che dovranno essere definiti con un DPCM, previa intesa con la Conferenza Unificata. Il rischio è che, senza regole attuative chiare, i Comuni si trovino ad affrontare richieste di deroga difficili da gestire uniformemente sul territorio nazionale.

Timeline del Decreto
– 7 maggio 2026: approvazione CdM e pubblicazione in G.U. n. 104.
– 8 maggio 2026: entrata in vigore.
– 19 maggio 2026: audizioni parlamentari.
– Entro 6 luglio 2026: termine per la conversione in legge.
– Da definire: emanazione del DPCM attuativo.

Cosa Cambia per i Professionisti Tecnici

Per geometri, ingegneri e architetti che operano nel settore delle pratiche edilizie, il DL 66/2026 introduce elementi di grande rilevanza professionale:
– La SCIA come strumento ordinario per interventi in edilizia integrata amplia significativamente il perimetro degli interventi che non richiedono permesso di costruire.
– Le deroghe agli strumenti urbanistici locali richiedono una conoscenza approfondita dei nuovi meccanismi per assistere correttamente committenti e imprese.
– Il vincolo trentennale da trascrivere nei pubblici registri impone una gestione documentale rigorosa e una consulenza specifica sugli aspetti catastali e ipotecari.
– I criteri ISEE per l’accesso agli alloggi introducono un profilo di verifica socio-economica che i professionisti dovranno integrare nella documentazione dei rogiti e delle locazioni.

Il Decreto Legge 66/2026 si presenta come un intervento strutturale e non come l’ennesima misura tampone. Il Bonus Volumetrico, nella sua apparente semplicità — costruisci di più, affittaci di meno — nasconde un meccanismo di ingegneria sociale e urbanistica di grande complessità, che sfida decenni di pianificazione territoriale rigida. La sua efficacia reale si misurerà nei prossimi anni, con l’emanazione del DPCM attuativo, l’avvio dei primi Programmi di Edilizia Integrata e, soprattutto, con la disponibilità del mercato privato ad accettare un impegno trentennale su prezzi calmierati. La sfida è quella di trasformare un incentivo burocratico in case concrete per chi ne ha davvero bisogno.